Fokus: Gebeutelte britische Immobilienanlagen

Das Brexit-Votum vom 23. Juni 2016 belastet die Märkte. An vorderster Front betroffen ist dabei insbesondere der britische Gewerbeimmobilienmarkt. Aktien von britischen Immobiliengesellschaften brachen als unmittelbare Reaktion um rund 20 Prozent ein…


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Aus Sorge, dass Abwanderungen von Finanzdienstleistern starke Bewertungskorrekturen – insbesondere in der Finanzmetropole London – nach sich ziehen werden, ziehen sich vermehrt Anleger aus den indirekten Immobilienanlagen zurück und versuchen ihr Geld in Sicherheit zu bringen. Einzelne Immobilienfonds mussten bereits ihre Pforten schliessen (“gating”), da sie aufgrund von Liquiditätsengpässen den Rückzahlungen nicht nachkommen können. Mittlerweile sahen sich bereits sieben grosse britische Immobilienfonds zu diesem Schritt veranlasst, womit zurzeit rund 23 Mia. CHF, gut die Hälfte der britischen Immobilienfondsvermögen, eingefroren sind.

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Um die ausstiegswilligen Anleger auszubezahlen, wären die Fonds gezwungen Notverkäufe aus ihrem Portfolio zu tätigen, wobei man Preise weit unter dem Marktpreis akzeptieren müsste – unnötige Verluste wären die Folge. Würden alle involvierten Fonds so handeln, könnte das Preisgefüge auf breiter Front ins Rutschen geraten und die Stabilität des Finanzsektors empfindlich schwächen. Unweigerlich werden Erinnerungen an 2007 wach, als Banken massenhaft Kredite abschreiben mussten und Anleger panikartig jene Werte abstiessen, die sich noch verkaufen liessen.

Trotz möglicher Ansteckungsgefahren ist ein solches Szenario angesichts gewichtiger Unterschiede zur damaligen Ausgangslage nur schwer vorstellbar. Zum einen haben britische Banken ihr Immobilienexposure seit der Finanzkrise um praktisch die Hälfte reduziert. Zum anderen stellen britische Immobilien für viele Investoren noch immer eine attraktive Anlage dar, gerade in Zeiten wo die Renditen vieler Staatsanleihen gegen Null tendieren oder in den negativen Bereich gerutscht sind. Trotz zu erwartenden Kapitalabflüssen dürfte die Nachfrage in diesem Umfeld ausreichen um dramatische Preisstürze zu verhindern.

Die Lage in der Schweiz präsentiert sich anders. Ein DominoEffekt, ausgelöst durch Liquiditätsengpässe, ist bei den hiesigen indirekten Immobilienanlagen praktisch ausgeschlossen. Denn anders als bei den britischen ist die Mehrheit der Schweizer Immobilienfons an der Börse kotiert. Der Verkauf der Anteile erfolgt somit entweder auf dem Sekundärmarkt, wo Angebot und Nachfrage den Preis definieren, oder mittels Rückgabe an die Fondsgesellschaft zum festgelegten Rücknahmepreis – dem Nettoinventarwert (innerer Wert) – und unter Einhaltung einer zwölfmonatigen Kündigungsfrist. Erwartungen über zukünftige Entwicklungen werden so direkt eingepreist, was bei negativen Befürchtungen dem Anreiz zum schnellen Verkauf entgegenwirkt. Eine Rückgabe lohnt sich zudem nur, falls der Börsenkurs innerhalb der Kündigungszeit unter den Rücknahmepreis fällt, was angesichts der hohen Agios (Aufschlag gegenüber innerem Wert) sehr unwahrscheinlich ist. In Grossbritannien hingegen können die Anteile auf täglicher Basis sowohl zum inneren Wert gekauft als auch, ohne Kündigungsfrist, zum selbigen verkauft werden. Da der innere Wert negative Erwartungen nur mit Zeitverzögerung reflektiert, ist ein schnelles Abstossen der Anteile für die Anleger opportun. Liquiditätsengpässe sind die logische Folge. Trotz Konstruktionsvorteilen sind auch Schweizer indirekte Immobilienanlagen nicht ohne Risiko. Die Agios sind seit Anfang 2016 praktisch durchgehend gestiegen und liegen mit 36% für Wohnimmobilienfonds und 18% für Gewerbeimmobilienfonds mittlerweile auf sehr hohen Niveaus. Damit bestehen im Falle steigender Zinsen nicht zu vernachlässigende Abwärtsrisiken. Zudem könnte das Brexit-Votum über Zweitund Drittrundeneffekte der Schweizer Wirtschaft einen Dämpfer versetzen und zu einer zusätzlichen Abschwächung der Zuwanderung beitragen. Angesichts der hohen Bautätigkeit würde dies den Druck auf die Mieten, insbesondere abseits der Zentren, weiter erhöhen. Da wir jedoch bis auf weiteres keine Änderungen an der Zinsfront erwarten, bleiben sorgfältig selektierte Schweizer Immobilienanlagen auch in einem zunehmend angespannten Markt attraktiv.

Quelle: BONDWorld.ch